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福建晉江農村土地制度改革試點調查
卡昂松糕鞋正品 www.qrjuh.com.cn 來源:人民日報 時間:2018-05-06 02:08:45

 整齊的花園別墅、帶電梯的高層公寓,花草相間的綠地公園、設施齊備的健身廣場、拎包入住的養老院,可以兩車并行的道路……這是城市的一角嗎?不,這里是福建省晉江市磁灶鎮大埔村。

  2015年,全國農村宅基地制度改革啟動,晉江是福建省唯一的試點縣。2016年底,晉江又被賦予“農村土地征收”和“農村集體經營性建設用地入市”兩項改革試點任務。晉江市委書記、改革領導小組組長劉文儒表示,在城鎮化進程不斷加快、城市與農村統籌發展的今天,農村“三塊地”改革將為鄉村振興注入新活力。

  在改革的推動下,農村土地這塊沉睡已久的資產,在全國新型城鎮化試點的晉江,是如何被激活的?

  一樣的土地,不一樣的面貌

  20年前,在外面做生意多年、身家過億的吳金程應村民之呼回村擔任村支書、村主任。當時,大埔是個大村,擁有1200多戶、超過5000名村民,區位優勢相當不錯,有實力的人家經商致富還蓋了小樓。但是面貌臟亂差,全村有新房,沒有新村,要路沒路、要配套沒配套,旱廁滿街、污水橫流;富裕的一戶蓋多宅、貧困的幾戶擠一宅。

  改變這一切的突破口在哪兒?吳金程他們選擇了新村建設。請天津市規劃設計院作了統一規劃,一場長達15年的舊村改造分為5期,逐年展開。住宅方面,百余座獨棟或聯體的別墅、10余幢18層的單元樓;配套方面,小學、幼兒園、養老院、健身花園;基礎方面,道路、公廁、電線下地、污水管網、燃氣、網絡、停車位、店鋪……就像是被施了魔法,大埔村逐漸從里到外煥然一新。

  當然沒有什么魔法,秘密就在于土地,土地的關鍵又在于錢。村委會哪來的錢改造?村民如何支付得起新建?這正是吳金程要說服全體村民的地方。

  吳志明就是當初的“釘子戶”之一?!拔以吹姆孔誘嫉?00多平方米,而且新建沒幾年。你們的別墅占地115平方米,補償才40多萬,虧死了?!閉饈撬乃惴?。吳金程登門給他換了個算法:“面積是減少了,新房也沒住幾年。但咱們這么改造完,你建議的綠化、公園都有了;你最想要的停車位有了兩個;這些都是村里的投入,光電線下地一項村里就花了2000多萬。你再算算,是虧還是賺?”

  吳建國是剛剛才結束的第五期的改造戶。他沒選別墅類型,選的是高層公寓類型,原因是為了兩個兒子。

  晉江多年位列全國百強縣市前十名,但能達到像吳志明這樣的寬裕型農戶畢竟不是多數。為了能照顧到更多像吳建國這樣的普通型農戶,從一開始,大埔村走的就是構建多元住房保障體系之路。他們規定,凡是選擇高層公寓類型的,可按照原有宅基地面積,進行1∶2置換。吳建國看中的就是這一點,他的老宅180平方米,置換后,他自己要了一套146平方米的單元房,大兒子和小兒子各分一套146和96平方米的單元房,面積超出的部分,按每平方米1800元補差。多年來父子兩代三戶擠一宅的“心病”終于解決了,才花了8萬多元。

  又是補貼基礎配套公益建設,又是滿足改善每戶村民住房需求,村里賺到啥了呢?

  通過宅基地退出和置換機制,大埔村凈增126畝建設用地,建設了總長5公里多的道路、上千平方米的綠化面積以及村民廣場、商貿中心、幼兒園、養老院等一大批公共設施。為此先后榮獲“全國美麗鄉村創建試點”和“全國先進基層黨組織”。

  對于市國土局來說,“賺頭”更實惠。通過資產置換、貨幣補償等多種模式下的宅基地退出探索,目前全市共騰退宅基地3748畝,節地率達到37%;同時還有2.57萬戶群眾解決了住房需求。全市新型城鎮化建設,與農村土地制度改革的思路一致,不管凈增多少土地,都以滿足群眾公益為重,不以政府土地財政為主。在此期間,晉江歷史上最大的城市舊改項目——梅嶺組團改造時,政府土地出讓收入120億元,而投入的各種補償特別是綠化、公園、傳統文化?;づ涮自虼锏?50億元!

  劉文儒說:“地,不增用一分。住房解決、環境提升、配套完善。這就是晉江賺到的?!?/span>

  一樣的土地,不一樣的資本

  閩人善賈,一點沒錯。磁灶鎮的東山村更是如此。東山村與大埔不同,村小人少,只有1000多人,85%以瓷磚銷售為業,全村瓷磚年銷售額過億元,占地80畝、擁有300多個店面的東山村二級建材市場,規模在全省排名第二。

  張金劍今年33歲,已經做了10多年生意。做商貿要占用資金,小張從父親手中接下生意后一直想不斷做大,資金成了最大障礙。為了貸款,他認識了柯子匯。小柯是晉江市農商銀行部門經理,在他眼中,整個東山村都是極為優質的客戶。

  一頭求貸,一頭盼貸,兩好湊一好了??芍屑溆鐘懈穌習?,沒有合規抵押物。2016年底,晉江農商行與國土局合作,推出了“農房貸”,農民住房財產權成為有效抵押。

  憑借瓷磚產業,10多年下來,東山人富民安。新村建起28棟別墅、220多座三層商住樓,還有100多套外來工公寓。既有成熟穩定的產業,又有國土部門統一確權的證件,“農房貸”對東山村批量授信,而非單獨抵押,利率降低,更方便的是不用擔保了。

  依靠“農房貸”的支持,張金劍的經營規模超過父輩,去年新增加了海外訂單。來自菲律賓、南非等地的訂單量,占到總銷售額的約10%。

  “不只是貸款額度從原先的40%提高到60%,過去的農房評估環節,現在也不用了。單這一項,就能為群眾每筆貸款省去資金成本2000元?!憊輛指本殖こ掠⒖∷?。

  至2017年底,東山村已發放“農房貸”23筆、1200多萬元。受益的不僅僅只有東山,全市共發放農房抵押貸款12.5億元,10家金融機構參與。

  據統計,有了東山村的模式,再加上農村電商配套,全市至今培育出6個“淘寶村”,2萬農戶拓寬了增收渠道。

  眼下,晉江進一步探索推動宅基地從村內到全市范圍內跨村流轉?!罷庋幕?,能讓農民住房的資產屬性更加明顯?!笨倫踴慍瀆詿?。

  一樣的土地,不一樣的操作

  推動多元化住房保障、個人資產變資本,“農村地改”能為村集體帶來哪些改變?

  洪水平一直在想這個問題。

  老洪是金井鎮圍頭村黨支部書記。圍頭村獨有的濱海、漁村等要素,是發展旅游的優勢,可圍頭也有短板,它遠離市區,基礎硬件還不夠硬?!白釔鷴氳孟冉ǜ魴羌洞缶頻??!崩蝦檳鍆芬黃?,呼應便來。圍頭村在外經商的鄉賢們正有回鄉投資的意愿,看好圍頭旅游。

  真正的、最大的麻煩,也出現在這里。多年前,圍頭村民曾小打小鬧搞過農家樂,沒弄出大太動靜,結果店關了、房廢了、地荒了。如今,你情我愿的雙方都看中了這塊總面積3495平方米的地塊。地塊不是很大,權屬關系卻異常復雜。如果按照過去的辦法,國土部門要先收儲、再報批、再招拍掛?!俺絳?、時間會拖很長,至少一二年?!背掠⒖∷?。

  “我們不是為了賣地,而是為了引進一家企業,能夠真正按照我們的設想投資發展旅游產業,而且土地所有權依舊能夠歸集體所有。如果這家企業不真心投資,我們也能再去找別人合作?!焙樗剿?。

  既要以土地招商,又不出讓土地所有權,有這樣的好事?

  有!這就是晉江的集體經營性建設用地入市改革探索。首先,入市的主體必須是村集體經濟組織,或村集體授權的股份合作社;其次,無需再走收儲、上報的路子,只需要最終由晉江市政府批準即可。晉江規定,不管最后這塊地是商業用地還是工業用地,出讓后的收益70%—85%都返還給入市者。

  2018年2月,圍頭村這塊3495平方米的土地迎來新的開發者。晉江市恒禾海景酒店有限公司以260萬元如愿拿地,圍頭村村集體獲得了182萬元收益。全村4000村民為此投票,同意率達到98%。同時,根據改革政策,還可以為地塊競得人抵押融資。

  產權不是國有出讓性質的,投資者為什么愿意接手呢?

  開發者表示:“我們就是實實在在來投資發展的,而不是為了炒地皮。村里的想法和我們一致,時間又能省出這么多,很值得。另外,這種地的基準地價,是按照國有建設用地基準的90%來確定的,很實惠?!?/span>

  有了這第一宗商服用途的集體經營性建設用地入市成功經驗,晉江市在全市范圍內摸了類似情況的家底。劉文儒表示:“目前約有5100畝的土地存量,用好這些存量,既是城市新的發展空間,也是群眾獲益的新增長點?!?/span>


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